1. Da informalidade à confiança: por que a reforma regulatória pode reorganizar o sector e fortalecer a base fiscal

Com a aprovação do OGE 2026 (Lei n.º 14/25), afirma-se uma prioridade estratégica com implicações estruturais: reorganizar o mercado imobiliário através da institucionalização de uma autoridade reguladora orientada para a transparência, a disciplina contratual e a protecção de cidadãos e investidores.

Num sector vasto e ainda marcado pela informalidade, regular não significa restringir, mas sim organizar, reduzir a incerteza e gerar confiança. Trata-se de diminuir a “entropia” — entendida como desordem institucional e informacional que distorce preços, fragiliza contratos e eleva riscos económicos e sociais.

Num contexto de recuperação e transformação do sector, persistem volatilidade, opacidade e fragilidades de coordenação. É precisamente neste quadro que o OGE 2026 assume relevância estratégica: estruturar o mercado para o tornar mais previsível, credível e sustentável.

2.     O mercado imobiliário: segmentos e fragilidades estruturais

Do ponto de vista analítico, o mercado imobiliário angolano pode ser observado em múltiplos segmentos, com dinâmicas próprias: residencial, hoteleiro, escritórios, retalho, industrial e logístico, bem como investimento imobiliário.

Esta diversidade evidencia a relevância económica do sector e a sua transversalidade face à política habitacional, ao ordenamento do território, ao investimento e à estabilidade financeira.

Persistem, contudo, fragilidades que condicionam a eficiência do mercado e alimentam a incerteza:

– Informalidade elevada e presença de operadores não legalizados;

– Predominância da posse e ocupação como fonte de força jurídica, em detrimento da propriedade plenamente titulada;

– Insegurança na transmissão da propriedade;

– Ausência de estatísticas fiáveis e sistemáticas;

– Constrangimentos no registo e na disponibilidade de terrenos infra-estruturados;

– Contratos de curta duração e baixa previsibilidade, sobretudo no arrendamento;

– Fuga, sonegação e evasão fiscal, com impacto directo na arrecadação e no planeamento.

Este quadro revela um mercado que opera com insuficiente coordenação institucional, afectando a segurança das regras e a credibilidade das transacções.

3.     Entropia institucional: uma leitura útil do problema

A entropia, entendida como desordem institucional e informacional, constitui uma metáfora útil para compreender o funcionamento actual do mercado imobiliário.

Quando faltam regras claras, registos sistemáticos e mecanismos de supervisão, o sistema tende à desorganização: a informação torna-se assimétrica, os contratos fragilizam-se, os preços deixam de reflectir adequadamente as condições reais e o risco aumenta para todos — sobretudo para os mais vulneráveis.

No mercado imobiliário, esta entropia manifesta-se em quatro planos principais:

    i.          Entropia normativa e funcional;

   ii.          Entropia informacional;

iii.          Entropia económica;

iv.          Entropia fiscal e financeira.

A sua redução exige uma resposta pública consistente, tecnicamente sustentada e institucionalmente credível.

4.     Cinco fundamentos para uma viragem regulatória no imobiliário

Esta viragem pode ser compreendida a partir de cinco fundamentos essenciais, que estruturam o racional económico e institucional da intervenção pública.

       I.          Transparência e previsibilidade: Mercados eficientes exigem informação credível. Quando compradores e investidores operam com níveis desiguais de informação, aumentam a fraude, a litigiosidade e as decisões ineficientes. Uma autoridade reguladora pode institucionalizar registos e padrões de reporte, reduzindo opacidade e reforçando a confiança.

     II.          Segurança jurídica: A insegurança na titularidade e transmissão da propriedade, associada à informalidade e à fraca aplicação das normas, eleva o risco e desincentiva o investimento de médio e longo prazo. A regulação pode reforçar a disciplina e a coordenação institucional.

   III.           Disciplina contratual: Contratos de curta duração e baixa padronização ampliam a incerteza das famílias. Regras de registo e critérios objectivos de actualização de rendas, alinhados com a inflação, promovem estabilidade e reduzem práticas abusivas.

  IV.          Formalização e base tributária: Num contexto de diversificação económica, o imobiliário assume importância estratégica. A informalidade limita o acesso ao crédito e reduz a base tributária. A regulação pode impulsionar a formalização progressiva e reforçar a sustentabilidade fiscal.

    V.          Integridade do sistema: Sendo um sector sensível a riscos de branqueamento de capitais, sobretudo em contextos de opacidade, exige articulação com mecanismos de prevenção, reforçando a credibilidade institucional.

5.     A Agência como instrumento institucional: enquadramento e potencial de impacto

A teoria económica reconhece que, perante falhas de mercado — como assimetrias de informação e externalidades —, a intervenção pública pode melhorar o desempenho económico (Stiglitz; Pigou).

No caso angolano, as fragilidades do mercado imobiliário — insegurança jurídica, informalidade, assimetria informacional e opacidade — configuram um cenário em que a regulação pode gerar ganhos de eficiência e protecção social.

No plano jurídico-institucional, as Entidades Administrativas Independentes (Lei n.º 27/21, de 25 de Outubro) oferecem um enquadramento adequado para a criação de uma autoridade reguladora com autonomia técnica e poderes normativos e sancionatórios, orientada para o interesse público e a defesa do consumidor.

Bem estruturada, poderá reduzir interferências administrativas, disciplinar operadores, reforçar a fiscalização proporcional e restabelecer a coordenação institucional.

Condições de sucesso: três salvaguardas para uma regulação credível

Para que a reforma produza resultados efectivos, importa assegurar:

1. Autonomia técnica com prestação de contas: independência com transparência procedimental, indicadores públicos e mecanismos de responsabilização;
2. Coordenação interinstitucional efectiva: articulação com cadastro, registo predial, municípios, justiça, administração fiscal e regime AML/CFT[1];
3. Faseamento realista e proporcionalidade regulatória: priorização de instrumentos que gerem informação e previsibilidade, evitando custos excessivos e barreiras desnecessárias.

6.     Considerações finais: Reduzir entropia é fortalecer a governação económica

A institucionalização de uma autoridade reguladora do mercado imobiliário, no quadro do OGE 2026, pode representar uma viragem estrutural, promovendo transparência, previsibilidade, segurança jurídica e confiança.

Os seus efeitos ultrapassam o sector, reflectindo-se na formalização económica, na protecção do consumidor e na sustentabilidade fiscal. Num contexto de diversificação e consolidação das receitas não petrolíferas, organizar o mercado imobiliário é reforçar a credibilidade institucional e o desenvolvimento sustentável.

Estruturar esta mudança é, por isso, inadiável.

*Técnico da Direcção Nacional do Orçamento de Estado- Membro da Bolsa de Articulistas do MINFIN

[1] AML/CFT designa o regime de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo.